Notarielle-Tätigkeit

Kaufvertrag gewerblicher Immobilien und Projektentwicklung

Gewerbliche Immobilientransaktionen und Projektentwicklung

Für Kaufverträge über gewerbliche Immobilien oder Wohnanlagen gelten zunächst grundsätzlich dieselben Regelungen wie für den Grundstückskaufvertrag. Besonderheiten ergeben sich insbesondere dadurch, dass bei dem gewerblichen Kauf in aller Regel der Ertrag der Immobilie im Vordergrund steht. Dies ist bei der Erarbeitung der Kaufverträge zu beachten. Bei der Projektentwicklung stehen die Konzeption und die Planung von größeren Projekten im Vordergrund teilweise für einen Auftraggeber aber auch mit der Zielsetzung dieses Projekt nach Fertigstellung in seiner Gesamtheit an einen Investor zu veräußern

Was wir für Sie tun können

Zunächst wird in einem ersten Gespräch die Zielsetzung und der Umfang der Immobilientransaktion dargestellt und erörtert. Die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Vertragsgestaltung werden von uns skizziert. Auf dieser Grundlage sind Sie in der Lage zu entscheiden, ob die Immobilientransaktion als Asset Deal, Share Deal oder Forward Deal durchgeführt werden soll. Wir verfügen über das notwendige Wissen und umfangreiche Erfahrung, den Immobilienerwerb für Sie in der von Ihnen gewählten Transaktionsform zu gestalten. Wer entwerfen alle mit dem Kauf/Verkauf anstehenden Verträge und beurkunden sie anschließend mit allen Vertragsbeteiligten. Der Vollzug der Verträge gehört zu unseren Standardaufgaben und schließt die Transaktion ab. Wir beantragen die Eigentumsänderung im Grundbuch beim Asset Deal und beim Forward Deal. Beim Share Deal reichen wir die neue Gesellschafterliste zum Handelsregister ein. Ihre Immobilientransaktion ist bei uns in guten Händen.

Welche Unterlagen benötigen wir?

Abhängig von der gewählten Transaktionsart benötigen wir unterschiedliche Informationen von Ihnen.

Beim Asset Deal ist es wichtig, dass wir alle Detailangaben zum Grundbesitz und allen weiteren mitverkauften Gegenständen und Rechten haben.

Beim Share Deal benötigen wir alle Angaben zur veräußernden und zu erwerbenden Gesellschaft sowie alle Angaben zum Vertragsobjekt.

Beim Forward Deal benötigen wir konkrete Grundstücksangaben sowie sämtliche Planunterlagen und Baubeschreibungen für das geplante Projekt.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Kaufübertragung (FAQ)

Als Asset Deal wird eine Transaktion im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb bezeichnet, bei der der Investor die Immobilie direkt erwirbt. Es handelt sich um einen Grundstückskaufvertrag, der notariell zu beurkunden ist. Es gelten die Regelungen zum Grundstückskaufvertrag.  Bei größeren Immobilientransaktion ist der Vertragsgegenstand einschließlich aller damit verbundenen Rechtsübergänge, wie beispielsweise Mietverträge, im Einzelnen zu definieren und vertraglich festzuhalten. Unter Umständen sind besondere Regelungen im Hinblick auf das Gewährleistungsrecht, insbesondere beim Kauf/Verkauf einer neu errichteten Immobilie zu beachten.

Der Erwerb der Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer.

Der „Immobilien-Share Deal“ ist kein Grundstückskaufvertrag. Es wird nicht das Grundstück als solches veräußert sondern die Anteile an einer Personen – oder Kapitalgesellschaft. Der Käufer erwirbt also Anteile an der Gesellschaft, die Eigentümerin eines Grundstücks ist. Häufig wird für einen Share Deal eine Gesellschaft eigens begründet, der das Objekt gehört. Der Share Deal kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn eine Projektgesellschaft Eigentümerin lediglich einer oder mehrerer Immobilien ist, die vom Käufer erworben werden möchten. Kauf und Abtretung der Anteile an einer Kapitalgesellschaft sind beurkundungspflichtig.

Unter einem Forward Deal versteht man eine Immobilientransaktion, die auf den Erwerb einer durch den Verkäufer schlüsselfertig und auf seine Kosten zu errichtenden Immobilie gerichtet ist. Der Erwerber erhält hierdurch eine frühzeitige Sicherung des Verkaufs des von ihm geplanten und durchzuführenden Projektes. Diese Art der Immobilientransaktion bietet dem Projektentwickler die Absicherung seines Invests. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt entweder in Raten oder bei Fertigstellung. Der Forward Deal kann sowohl als Asset Deal als auch als Share Deal durchgeführt werden.

Der Kauf eines Grundbesitzes im Wege des Share Deal unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer, sofern der Veräußerer mindestens 5 % der Gesellschaftsbeteiligung für fünf Jahre behält. Damit kann der Share Deal die Zahlung der Grunderwerbsteuer verhindern. Die Regeln zur Grunderwerbsteuerbefreiung sollen verschärft werden, in dem der Veräußerer mindestens 10 % der Gesellschaftsbeteiligung für zehn Jahre behalten soll.

Da der Erwerber beim Share Deal Anteile eines Unternehmens erwirbt, haftet er auch für deren Verbindlichkeiten. Er übernimmt die Aktiva und Passiva der Gesellschaft. Dies kann für den Erwerber mit Risiken verbunden sein.

Mit der sorgfältigen Durchführung einer Due Diligence kann der Erwerber Chancen und Risiken des Anteilskauf des Zielunternehmens erkennen, analysieren und so zur Grundlage seiner Entscheidung machen.

Die Kosten für die umfangreiche und sorgfältige Due Diligence sind bei der Abwägung, ob die Transaktion im Wege des Asset Deal oder des Share Deal durchgeführt werden soll, zu berücksichtigen.

Der Share Deal erfolgt im Wege eines Kaufvertrages über eine Gesellschaftsbeteiligung. Eine Auflistung und Ausführung einzelner Aktiva und Passiva, einzelner Verträge ist nicht erforderlich. Besondere Aufmerksamkeit bedarf jedoch die Gestaltung der Haftung des Verkäufers für die Beschaffenheit der Immobilie. Häufig übernimmt der Veräußerer Garantien, insbesondere Mietgarantien. Diese Garantieübernahmen sind bei der Vertragsgestaltung einzubeziehen.

Beim Asset Deal wird der neue Eigentümer aufgrund des notariellen Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen. Dies veranlasst der Notar. Beim Share Deal erfolgt keine Änderung im Grundbuch, denn Eigentümerin bleibt die bisherige Gesellschaft. Aufgrund des Anteilskaufvertrages über die Gesellschaftsanteile ist beim Handelsregister eine neue Gesellschafterliste einzureichen. Dies veranlasst der Notar.

 

Bundesland

Steuersatz

Erhöhung ab

Steuersatz neu

Kaufpreis:

200.000 €

Baden-

Württemberg

3,5 %

05.11.2011

5,0 %

10.000 €

Bayern

3,5 %

 

Keine

Änderung

7.000 €

Berlin

4,5 %

01.01.2014

6,0 %

12.000 €

Brandenburg

5,0 %

01.07.2015

6,5 %

13.000 €

Bremen

4,5 %

01.01.2014

5,0 %

10.000 €

Hamburg

3,5 %

01.01.2009

4,5 %

9.000 €

Hessen

5,0 %

01.08.2014

6,0 %

12.000 €

Mecklenburg-

Vorpommern

5,0 %

01.07.2019

6,0 %

10.000 €

Niedersachsen

4,5 %

01.01.2014

5,0 %

10.000 €

Nordrhein-

Westfalen

5,0 %

01.01.2015

6,5 %

13.000 €

Rheinland-Pfalz

3,5 %

01.03.2012

6,5 %

10.000 €

Saarland

5,5 %

01.01.2015

6,5 %

13.000 €

Sachsen

3,5 %

 

Keine

Änderung

7.000 €

Sachsen-Anhalt

3,5 %

01.03.2012

5,0 %

10.000 €

Schleswig-Holstein

5,0 %

01.01.2014

6,5 %

13.000 €

Thüringen

5,0 %

01.01.2017

6,5 %

13.000 €

 

0 25 65 / 93 42 - 0

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Wie hoch sind die notariellen Kosten?

Die Gebühren für die notarielle Beurkundung umfassen die vorhergehende Beratung, den Entwurf der Urkunden, die eigentliche Beurkundung und die Abwicklung der Urkunde. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie sind bei allen Notaren gleich. Die Höhe der Gebühren ist von der Kaufpreishöhe abhängig. Sobald dem Notar ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde entstehen Gebühren auch bereits für den Entwurf, unabhängig davon, ob der Entwurf tatsächlich beurkundet wird.

Link: https://www.bnotk.de/Buergerservice/Notarkosten/Berechnung/index.php