Beim Bruchteilseigentum besitzen mehrere Miteigentümer die gesamte Immobilie nach Bruchteilen. Es kommt beim Bruchteilseigentum nur zu einer ideellen Aufteilung des Gemeinschaftseigentums, das heißt, jeder Eigentümer ist Miteigentümer der gesamten Immobilie zu einem bestimmten Bruchteil. Beim Kauf einer Ferienwohnung in Bruchteilseigentum erhalten Sie kein Sondereigentum an einer Wohnung. Für Ihre Wohnung erhalten Sie lediglich ein Sondernutzungsrecht. Das gesamte Grundstück kann daher nur von allen Beteiligten gemeinsam verkauft werden.

Jeder Miteigentumsanteil stellt ein selbstständiges Grundbuchobjekt dar. Jeder Miteigentümer kann ein eigenes Grundbuch erhalten, in dem sein Sondernutzungsrecht für die eigene Ferienwohnung festgehalten ist. Faktisch ist der Miteigentümer damit dem Eigentümer einer Eigentumswohnung in der Nutzung gleichgestellt.

Das Bruchteilseigentum wird ebenso wie das Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung geregelt. Durch diese wird den jeweiligen Miteigentümern die Nutzungsbefugnis über die einzelnen Einheiten zugewiesen (vgl. die Ausführungen zum Wohnungseigentum).

In der Teilungserklärung wird vereinbart, dass die Aufhebung der Gemeinschaft aus einem anderen als einem wichtigen Grund nicht verlangt werden kann. Dies wird im Grundbuch eingetragen.

• Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur gemeinschaftlich möglich.
• Jeder Teileigentümer kann vollumfänglich für das gesamte Eigentum haftbar gemacht werden und nicht nur für die in seinem Besitz befindliche Wohnung.
• Im Zweifel haftet die gesamte Bruchteilsgemeinschaft für die Verbindlichkeiten eines Miteigentümers.

Die Ferienwohnung in Bruchteilseigentum kann ebenso wie eine Eigentumswohnung verkauft werden. Häufig wird auch hier der Verkauf von der Zustimmung der anderen Miteigentümer oder einem Verwalter abhängig gemacht.

Die Beleihung des Bruchteilseigentums ist ebenso wie die Beleihung einer Eigentumswohnung nach dem WEG möglich. Auch insoweit ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch denkbar. Aber: Für die Grundschuld der finanzierenden Bank haftet die gesamte Immobilie. Kann einer der Miteigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen, kann das finanzierende Kreditinstitut unter Umständen die Zwangsvollstreckung der gesamten Immobilie betreiben. Die anderen Miteigentümer könnten dies nur dadurch verhindern, dass sie die Zinsen und Tilgungsraten des säumigen Schuldners selbst übernehmen.

Immer häufiger werden Ferienwohnungen „löffelfertig“ verkauft. Der Begriff kommt aus dem Bereich des Essens und bedeutet, dass keine weitere Zubereitung mehr nötig ist, also sofort serviert und gegessen werden kann. Bei dem Verkauf einer „löffelfertigen“ Ferienwohnung handelt es sich daher um eine komplett möblierte und eingerichtete Wohnung. Es sind außerdem nicht nur die Möbel vorhanden, sondern auch die Küche ist mit Geschirr, Töpfen und Besteck vollständig ausgestattet. Sie müssen nur noch Ihre persönlichen Sachen mitbringen.

Bei dem Entwurf des Kaufvertrages ist darauf zu achten, dass eine detaillierte Auflistung der Ausstattung Vertragsbestandteil wird. Für das mitgekaufte Mobiliar ist ein gesonderter Kaufpreisanteil auszuweisen, denn auf diesen zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Auch die Gewährleistungsregeln für die beweglichen Gegenstände sind gesondert zu regeln.

Viele Gemeinden, in denen ein hoher Anteil an Ferienwohnungen vorhanden ist, haben oder werden zukünftig durch die Novellierung des Baugesetzbuches auch die Bildung und den Verkauf von Ferienwohnungen im Bruchteilseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 22 BauGB stellen. Darüber hinaus kann die Gemeinde durch Satzung die „Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung” unter Genehmigungsvorbehalt stellen, „wenn die Räume insgesamt mehr als sechs Monate im Jahr unbewohnt sind“ (§ 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB). Es bleibt abzuwarten, ob die Gemeinden im großen Umfang von dieser Regelungsmöglichkeit Gebrauch machen werden.

Sollte dies der Fall sein, wird es zukünftig schwieriger durch den Umweg über die Bildung von Bruchteilseigentum, neue Ferienwohnungen zu schaffen.