Die Ferienwohnung

Bruchteilseigentum statt Wohnungseigentum

Warum eine Ferienwohnung als Bruchteilseigentum?

Wenn Sie eine Ferienwohnung auf den ostfriesischen Nordseeinseln Borkum, Juist, Norderney, Borkum, Langeoog, Wangeroog, Spiekeroog, den nordfriesischen Inseln Sylt, Föhr oder auf den Ostseeinseln Rügen, Usedom, Hiddensee, Fehmarn oder in den Winterskiorten Reit im Winkel, Garmisch Patenkirchen oder anderen touristischen Orten erwerben möchten, werden Sie feststellen, dass Sie häufig keine Eigentumswohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz erwerben können, sondern “lediglich“ eine Wohnung im Bruchteilseigentum.

Viele Gemeinden haben in der Vergangenheit den Bau von Eigentumswohnungen bzw. die Aufteilung von Häusern in Wohnungseigentum untersagt und sich hierbei auf § 22 BauGB gestützt. Seit vielen Jahren behelfen sich Projektentwickler von Ferienimmobilien und Bauträger des rechtlich zulässigen Mittels des Bruchteilseigentums.

Was wir für Sie tun können

Wir kennen uns mit den rechtlichen Besonderheiten aus. Wir entwerfen eine Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung zur Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft entsprechend den gesetzlichen Vorgaben mit dem Ziel, die Bedingungen für die Bruchteilsgemeinschaft den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes weitgehend gleichzustellen.

Die Konstellation des Kaufs einer Ferienwohnung in einer Bruchteilsgemeinschaft ist lediglich ein Vehikel das Verbot der Bildung von Wohnungseigentum zu umgehen. Beim Kauf einer Ferienwohnung im Bruchteilseigentum sollten Sie den Vertrag daher unbedingt durch einen mit diesem Sachverhalt vertrauten Notar prüfen oder erstellen lassen. Im Wesentlichen sind nur Notare und Kreditinstitute, in deren räumlichen Region dieses Instrument verwandt wird, hiermit vertraut.

Wir kennen uns damit aus. Wir prüfen Ihre vorgefertigten Verträge oder erstellen und beurkunden diese bei uns in Gronau. Direkt an der A31 gelegen, erreichen Sie uns schnell und unkompliziert.

Welche Unterlagen benötigen wir?

Zur Beauftragung eines Grundstückskaufvertrages können Sie im Downloadbereich unser Formular „Immobilienkaufvertrag“ direkt online ausfüllen und uns zusenden. Hier finden Sie alle notwendigen Angaben, die wir für die Vorbereitung eines Entwurfs benötigen. Des Weiteren benötigen wir die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung in beglaubigter Fotokopie.

Die häufigsten Fragen und Antworten zum Ferienwohnung (FAQ)

Beim Bruchteilseigentum besitzen mehrere Miteigentümer die gesamte Immobilie nach Bruchteilen. Es kommt beim Bruchteilseigentum nur zu einer ideellen Aufteilung des Gemeinschaftseigentums, das heißt, jeder Eigentümer ist Miteigentümer der gesamten Immobilie zu einem bestimmten Bruchteil. Beim Kauf einer Ferienwohnung in Bruchteilseigentum erhalten Sie kein Sondereigentum an einer Wohnung. Für Ihre Wohnung erhalten Sie lediglich ein Sondernutzungsrecht. Das gesamte Grundstück kann daher nur von allen Beteiligten gemeinsam verkauft werden.

Jeder Miteigentumsanteil stellt ein selbstständiges Grundbuchobjekt dar. Jeder Miteigentümer kann ein eigenes Grundbuch erhalten, in dem sein Sondernutzungsrecht für die eigene Ferienwohnung festgehalten ist. Faktisch ist der Miteigentümer damit dem Eigentümer einer Eigentumswohnung in der Nutzung gleichgestellt.

Das Bruchteilseigentum wird ebenso wie das Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung geregelt. Durch diese wird den jeweiligen Miteigentümern die Nutzungsbefugnis über die einzelnen Einheiten zugewiesen (vgl. die Ausführungen zum Wohnungseigentum).

In der Teilungserklärung wird vereinbart, dass die Aufhebung der Gemeinschaft aus einem anderen als einem wichtigen Grund nicht verlangt werden kann. Dies wird im Grundbuch eingetragen.

  • Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur gemeinschaftlich möglich.
  • Jeder Teileigentümer kann vollumfänglich für das gesamte Eigentum haftbar gemacht werden und nicht nur für die in seinem Besitz befindliche Wohnung.
  • Im Zweifel haftet die gesamte Bruchteilsgemeinschaft für die Verbindlichkeiten eines Miteigentümers.

Die Ferienwohnung in Bruchteilseigentum kann ebenso wie eine Eigentumswohnung verkauft werden. Häufig wird auch hier der Verkauf von der Zustimmung der anderen Miteigentümer oder einem Verwalter abhängig gemacht.

Die Beleihung des Bruchteilseigentums ist ebenso wie die Beleihung einer Eigentumswohnung nach dem WEG möglich. Auch insoweit ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch denkbar. Aber: Für die Grundschuld der finanzierenden Bank haftet die gesamte Immobilie. Kann einer der Miteigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen, kann das finanzierende Kreditinstitut unter Umständen die Zwangsvollstreckung der gesamten Immobilie betreiben. Die anderen Miteigentümer könnten dies nur dadurch verhindern, dass sie die Zinsen und Tilgungsraten des säumigen Schuldners selbst übernehmen.

Immer häufiger werden Ferienwohnungen „löffelfertig“ verkauft. Der Begriff kommt aus dem Bereich des Essens und bedeutet, dass keine weitere Zubereitung mehr nötig ist, also sofort serviert und gegessen werden kann. Bei dem Verkauf einer „löffelfertigen“ Ferienwohnung handelt es sich daher um eine komplett möbliert und eingerichtete Wohnung. Es sind außerdem nicht nur die Möbel vorhanden, sondern auch die Küche ist mit Geschirr, Töpfen und Besteck vollständig ausgestattet. Sie müssen nur noch Ihre persönlichen Sachen mitbringen.

Bei dem Entwurf des Kaufvertrages ist darauf zu achten, dass eine detaillierte Auflistung der Ausstattung Vertragsbestandteil wird. Für das mitgekaufte Mobiliar ist ein gesonderter Kaufpreisanteil auszuweisen, denn auf diesen zahlen Sie keine Grunderwerbsteuer. Auch die Gewährleistungsregeln für die beweglichen Gegenstände sind gesondert zu regeln.

Viele Gemeinden, in denen ein hoher Anteil an Ferienwohnungen vorhanden ist, haben oder werden zukünftig durch die Novellierung des Baugesetzbuches auch die Bildung und den Verkauf von Ferienwohnungen im Bruchteilseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 22 BauGB stellen. Darüber hinaus kann die Gemeinde durch Satzung die „Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung” unter Genehmigungsvorbehalt stellen, „wenn die Räume insgesamt mehr als sechs Monate im Jahr unbewohnt sind“ (§ 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB). Es bleibt abzuwarten, ob die Gemeinden im großen Umfang von dieser Regelungsmöglichkeit Gebrauch machen werden.

Sollte dies der Fall sein, wird es zukünftig schwieriger durch den Umweg über die Bildung von Bruchteilseigentum, neue Ferienwohnungen zu schaffen.

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Wie hoch sind die notariellen Kosten?

Die Gebühren für die notarielle Beurkundung umfassen die vorhergehende Beratung, den Entwurf der Urkunde, die eigentliche Beurkundung und die Abwicklung der Urkunde. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie sind bei allen Notaren gleich. Die Höhe der Gebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises für die Ferienwohnung. Sobald dem Notar ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde, entstehen Gebühren. Auch für den Entwurf sind Gebühren fällig, unabhängig davon, ob der Entwurf tatsächlich beurkundet wird oder nicht.

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