Immobilienkauf ohne Trauschein

Partnerschaftsvertrag, Gesellschaftsvertrag, Testament

Kann ein unverheiratetes Paar gemeinsam ein Haus kaufen?

Sowohl nicht verheiratete oder verpartnerte Paare als auch Geschwister oder Geschäftspartner können gemeinsam eine Immobilie erwerben. Sie werden dann Eigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft in Höhe der von ihnen untereinander vereinbarten Miteigentumsanteile. Das Recht an der Immobilie leitet sich aus der Höhe des Miteigentumsanteils ab. Dieser muss nicht unbedingt 50 zu 50 sein, sondern kann abhängig davon, wie viel jeder Partner in das Objekt investiert, angepasst werden. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt entsprechend der Miteigentumsanteile in der Miteigentumsgemeinschaft.

Gerade bei Paaren ohne Trauschein ist es jedoch wichtig darüber nachzudenken, was im Fall der Trennung oder des Todes eines Partners geschieht. Im Gegensatz zur Ehe oder der eingetragenen Partnerschaft gibt es für diese Situation in der nichtehelichen Gemeinschaft keine gesetzlichen Regelungen.

Was wir für Sie tun können

Wir entwerfen und beurkunden den Kaufvertrag für Sie. Wir wägen mit Ihnen gemeinsam ab, ob es sinnvoll ist, die Immobilie als Miteigentümer oder in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu erwerben. Wir besprechen mit Ihnen, welche sinnvollen Vorkehrungen Sie für eintretende Krisensituationen treffen können und auch die dafür notwendigen Verträge und Vereinbarungen erstellen wir für Sie. Auf dieser Grundlage geben wir Ihnen die Sicherheit, dass Sie umfassend informiert und für alle Krisen und Notsituationen gut gerüstet sind.

Wir beurkunden:

  • den Kaufvertrag,
  • den Partnerschaftsvertrag,
  • den Gesellschaftsvertrag einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts,
  • den Erbvertrag,
  • den Pflichtteilsverzichtsvertrag mit den Eltern,
  • Ihre Vorsorgevollmachten.

 

Welche Unterlagen benötigen wir?

Zur Beauftragung eines Grundstückskaufvertrages können Sie im Downloadbereich unser Formular „Immobilienkaufvertrag“ direkt online ausfüllen und uns zusenden. Hier finden Sie alle notwendigen Angaben, die wir für die Vorbereitung eines Entwurfs benötigen. Des Weiteren benötigen wir die Angaben über das Beteiligungsverhältnis.

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienkauf ohne Trauschein (FAQ)

Mit dem Abschluss eines Partnerschaftsvertrages können Sie regeln, was im Fall der Trennung mit Ihrer gemeinsamen Immobilie geschieht. Zunächst sollten Sie festlegen, wer welchen Anteil an Eigenkapital eingebracht hat und wie sich die Partner an der Tilgung des Darlehens beteiligen. Hier ist unter Umständen auch zu bedenken, ob sich die Beteiligungen verändern können, wenn Kinder geboren werden.

In einem Partnerschaftsvertrag können Sie Vereinbarungen zu folgenden Fragen treffen:

 

  • In welcher Höhe hat jeder Partner Eigenkapital eingebracht?
  • Wird Eigenkapital durch Arbeitsleistung eines Partners ersetzt und in welcher Höhe angerechnet?
  • In welcher Höhe beteiligt sich jeder Partner an der Finanzierung?
  • Wie ändert sich die Beteiligung bei der Geburt gemeinsamer Kinder?
  • Wer darf im Falle einer Trennung in der Immobilie wohnen bleiben?
  • Wie berechnet sich der finanzielle Ausgleich des anderen Partners?
  • Was geschieht, wenn ein Partner das Darlehen nicht mehr bedienen kann?
  • Wer haftet für die Rückzahlung der Baufinanzierung?

Darüber hinaus muss dem Paar klar sein, dass wenn im Falle der Trennung keine Einigung mehr zwischen den Parteien erzielt werden kann, jeder Miteigentümer das Recht hat, die Teilungsversteigerung zu beantragen; es sei denn Sie schließen dies ausdrücklich aus.

Bei einem Partnerschaftsvertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag, der nicht zwingend der notariellen Beurkundung bedarf. Eine notarielle Beurkundung ist jedoch dann zwingend vorgesehen, wenn verbindliche Vereinbarungen für den Fall der Trennung im Hinblick auf die Immobilienverhältnisse vereinbart werden sollen.

In jedem Fall empfiehlt es sich, den Partnerschaftsvertrag notariell beurkunden und von einem versierten Notar entwerfen zu lassen. Bei einem Immobilienkauf geht es um viel Geld, daher sollten Sie mögliche Problemfragen für eine Krisensituation rechtlich sicher gestalten und sich individuell beraten lassen.

Die Kosten für das Erstellen und die Beurkundung eines Partnerschaftsvertrages richten sich nach dem Ertragswert. Bei Regelungen, die eine Immobilie betreffen sind sie auch vom Verkehrswert des Grundbesitzes abhängig. Als grober Richtwert lässt sich sagen, dass pro 1.000,00 € Vermögenswert etwa 5,00 € Notarkosten entstehen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € also 1.500 € Notarkosten.

Alternativ zur Begründung einer Miteigentumsgemeinschaft und des Abschlusses eines Partnerschaftsvertrages kann die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Betracht kommen. Gründen Sie zum Zwecke des Immobilienerwerbs eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gehört den Gesellschaftern die gesamte Immobilie gemeinsam. Als Gesellschafter erhalten Sie dann Anteile am Vermögen der Gesellschaft in Höhe Ihres Gesellschafteranteiles. Als Eigentümerin des Grundbesitzes wird die GbR im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich werden auch die Gesellschafter namentlich im Grundbuch vermerkt. Im Gesellschaftsvertrag können Sie alle Einzelheiten regeln, die die gemeinsame Immobilie betreffen.

 

Der Gesellschaftsvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Sie sollten aber auch hier, ebenso wie beim Partnerschaftsvertrag, Regelungen für die Krisensituation treffen. Insoweit bietet es sich an, versierten juristischen Rat einzuholen und sich bei der Abfassung des Gesellschaftsvertrags beraten zu lassen.

Eine gesetzliche Regelung greift hier weder beim Miteigentumsanteil noch beim Gesellschaftsvertrag. Die Vererbung richtet sich allein nach dem gesetzlichen Erbrecht. Sofern die Partner nicht verheiratet sind und keine Kinder haben, sind gesetzliche Erben die Eltern des verstorbenen Partners. Sofern dies nicht gewollt ist, müssen Sie zwingend an ein Testament oder besser noch an einen gemeinsamen Erbvertrag denken.

Einen Erbvertrag können auch nicht verheiratete Paare abschließen. In diesem können die Partner sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzen. Hierbei kann jedoch unter Umständen die Erbschaftssteuer eine erhebliche Rolle spielen. Nichteheliche Partner haben untereinander lediglich einen Erbschaftssteuerfreibetrag in Höhe von 20.000 €. Sofern der geerbte Miteigentumsanteil oder Anteil an der Gesellschaft einen höheren Wert hat, ist dieser nach den Erbschaftssteuerrichtlinien zu besteuern.

Ja. Die nichtehelichen Partner haben nur einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 20.000,00 € und unterliegen der Steuerklasse III. Daher entsteht eine erhebliche Steuerlast.

 

 

Steuerklasse I

Steuerklasse II

Steuerklasse III

Wert bis

%

%

%

75.000,00 €

7

15

33

300.000,00 €

11

20

30

600.000,00 €

15

25

30

6.000.000,00 €

19

30

30

13.000.000,00 €

23

35

50

 

Das Risiko der Steuerlast kann beispielsweise durch eine Risiko-Lebensversicherung beider Partner abgemildert werden.

Grundsätzlich können die Eltern durch eine Verfügung von Todes wegen vom Erbe ausgeschlossen werden. Aber selbst dann, wenn sich die Partner gegenseitig zu Alleinerben einsetzen, bleibt noch der Pflichtteilsanspruch der Eltern, sofern der verstorbene Partner keine eigenen Kinder hat. Dieser Pflichtteilsanspruch wird zwar möglicherweise nicht von den Eltern geltend gemacht, kann jedoch im Fall einer Pflegeheimunterbringung auf den Sozialhilfeträger übergeleitet und so gegen den überlebenden Partner geltend gemacht werden. Die Pflichtteilsansprüche der Eltern können durch Vereinbarung eines Pflichtteilsverzichtes der Eltern gegenüber ihrem Kind verhindert werden. Der Pflichtteilsverzicht bedarf zwingend der notariellen Beurkundung.

Geräte einer der Partner durch Unfall oder Krankheit in eine Situation, in der er nicht geschäftsfähig ist, kann es sinnvoll sein, dass der andere Partner nicht nur alle notwendigen gesundheitlichen Entscheidungen treffen kann, sondern gegebenenfalls auch Entscheidungen, die die gemeinsame Immobilie betreffen. Daher raten wir nichtehelichen Immobilieneigentümern zur Erteilung einer gegenseitigen Vollmacht. Sofern diese auch Entscheidungen über die Immobilie beinhalten soll, bedarf sie zwingend der notariellen Beglaubigung oder Beurkundung.

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Wie hoch sind die notariellen Kosten?

Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Wie hoch die Notarkosten sind, ist abhängig vom Verkehrswert des Übergabegegenstandes. Die Verteilung der Notargebühren und der Kosten beim Grundbuchamt sowie eventuell anfallende Steuern werden im Vertrag geregelt.

 

Link: https://www.bnotk.de/Buergerservice/Notarkosten/Berechnung/index.php