Kaufvertrag mit Bauträger

Der Verkäufer muss das Gebäude noch erstellen

Was sind die Besonderheiten bei einem Vertrag mit dem Bauträger?

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft, die noch errichtet werden muss, so spricht man von einem Bauträgervertrag. Der Verkäufer heißt dann Bauträger.
Der sogenannte Bauträgervertrag ist eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Er wird häufig bereits dann geschlossen, wenn sich das Bauvorhaben noch in der Planung befindet. Der Bauträger ist dabei der Veräußerer des Grundstücks und gleichzeitig der Bauunternehmer. Er verpflichtet sich in dem Vertrag zur Errichtung des Gebäudes bzw. der Wohnung. Der Bauträger hat bereits im Zeitpunkt der Planung die Sicherheit, dass er den Kaufpreis erhält und kann diesen zur Finanzierung der Errichtung des Gebäudes nutzen. Der Käufer hat den Vorteil, dass er bei der Gestaltung des Objekts während der Bauphase noch Einfluss nehmen kann. Diese Vertragsgestaltung bedarf zum Schutz des Erwerbers besondere vom Gesetzgeber vorgeschriebene Gestaltungen.

Was wir für Sie tun können

Dem notariellen Kaufvertrag kommt beim Kauf vom Bauträger eine überragende Bedeutung zu. Wir erstellen Bauträgerverträge auf der Grundlage der gesetzlichen Vorgaben und unter besonderer Berücksichtigung der Sicherung des Käufers und des Verkäufers. Unsere Notarin übernimmt für Sie die Erstellung eines Entwurfs, die gesamte Beurkundung des Bauträgervertrags einschließlich der Beurkundung der Baubeschreibung. Bei größeren Projekten wird die Baubeschreibung häufig in einer sogenannten Verweisungsurkunde separat beurkundet. Unsere Notarin ist Ihre Expertin bei der Vertragsgestaltung. Daher bieten wir Ihnen mit unserem Know-how und unserer Erfahrung Rechtssicherheit.

 

Welche Unterlagen benötigen wir?

Zur Beauftragung eines Grundstückskaufvertrages können Sie im Downloadbereich unser Formular „Immobilienkaufvertrag“ direkt online ausfüllen und uns zusenden.

Folgende Angaben benötigen wir zur Vorbereitung eines Entwurfes:

  • Personalien der Vertragsparteien und ggfs. deren Vertreter,
  • Steuer ID-Nummer der Vertragsparteien,
  • Angaben zum Grundbesitz,
  • die Baubeschreibung einschließlich der Pläne,
  • beim Kauf einer Eigentumswohnung: eine beglaubigte Fotokopie der Teilungserklärung.

Die häufigsten Fragen und Antworten zum Kaufvertrag mit einem Bauträger (FAQ)

Ein Verkäufer wird dann zum Bauträger, wenn er auf seinem eigenen Grundstück und auf eigene Rechnung ein Bauwerk errichtet oder errichten lässt und die fertige oder erst noch zu erstellende Immobilie an einen Käufer veräußert.

Bei dem Bauträger handelt es sich regelmäßig um einen Unternehmer. Um die Tätigkeit als Bauträger ausüben zu können, muss eine Genehmigung nach § 34 c GewO vorliegen. Wir vergewissern uns durch die Einsichtnahme in das Handelsregister, dass der Verkäufer diese Genehmigung hat und somit als Bauträger berechtigt ist

Unser Notariat prüft durch Einsicht in das Grundbuch, ob der Bauträger als Eigentümer eingetragen ist. Der Verkäufer muss zwingend im Grundbuch eingetragen sein, bevor der Kaufpreis fällig wird.

Einerseits ist das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wird, zu definieren. Der Notar stellt durch Einsichtnahme in das Grundbuch die genauen Bezeichnungen fest. Im Vertrag erscheint dann die Angabe der Grundbuchblattnummer, das Grundbuchamt, die Gemarkung (also die Lagebeschreibung), die Flurstücknummer, die Straße oder Ortsbeschreibung und die Größe.

 

Andererseits ist im Bauträgervertrag das vom Verkäufer zu errichtende Gebäude exakt zu beschreiben. Im Bauträgervertrag wird davon ausgegangen, dass der Käufer das Objekt (Haus oder Eigentumswohnung) bereits zu einem Zeitpunkt erwirbt, in dem es noch nicht errichtet ist. Häufig wird der Bauträgervertrag schon geschlossen, wenn das Gebäude erst auf dem Plan existiert. Daher hat die Beschreibung des Kaufgegenstands besondere Bedeutung.

Zur Konkretisierung der Bauleistung ist die Baubeschreibung nützlich. Gesetzlich ist zwingend vorgesehen, dass die Baubeschreibung dem Käufer rechtzeitig vor Beurkundung vorliegt. Die Baubeschreibung muss verständlich, vollständig und übersichtlich sein (sogenanntes Transparenzgebot). In der Baubeschreibung werden Details zum Gesamtobjekt und zum Kaufobjekt (zum Beispiel: der konkreten Eigentumswohnung), Größe, Niveau und Umfang der Ausstattung sowie der technischen Versorgung beschrieben. Ergänzend werden Pläne beigefügt, die Lage, Aussehen und weitere Details enthalten und das geplante Objekt im Einzelnen darstellen. Vertraglicher Inhalt können allerdings auch die Angaben des Verkäufers in Prospekten oder Inseraten sein. Die Baubeschreibung ist mit zu beurkunden.

Automatisch mitverkauft werden die wesentlichen Bestandteile des Grundstückes sowie das Zubehör.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind die mit dem Grund und Boden festverbundenen Sachen, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere Teil zerstört wird, also insbesondere das Gebäude. Zubehör sind dagegen bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil des Grundbesitzes sind und dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks nicht nur vorübergehend dienen.

 

In den Plänen des Bauträgers sind häufig Einrichtungsgegenstände einschließlich der Küche eingezeichnet. Diesbezüglich enthalten die Pläne regelmäßig den Hinweis, dass es sich bei den eingezeichneten Einrichtungsgegenständen lediglich um planerische Vorschläge handelt, die nicht Vertragsbestandteil sind.

Die Höhe des Gesamtkaufpreises für das vollständig errichtete Objekt ist zutreffend im Vertrag anzugeben.

Im Bauträgervertrag ist der Kaufpreis üblicherweise ein Pauschalfestpreis. Dieser Festpreis wird für die in der Baubeschreibung festgelegte Grundausstattung gezahlt. Grundsätzlich trägt der Bauträger alle mit dem Bau zusammenhängenden Anschluss- und Erschließungskosten (Straße, Wasser, Abwasser). Den Käufer treffen nur die üblichen Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer)

Sonderwünsche sind Abweichungen von der in der Baubeschreibung festgelegten Grundausstattung des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in Form von höherwertigen Materialien (Ausstattungsvarianten) oder aber auch in Form von zusätzlichen Baumaßnahmen entstehen. Im Vertrag sollte geregelt sein, ob der Käufer in Abstimmung mit dem Bauträger unmittelbar am Bauvorhaben beteiligte Handwerker mit Sonderwünschen beauftragen kann. Die Zusatzleistungen rechnet der Käufer dann unmittelbar mit den beauftragten Handwerkern ab.

Sofern die Sonderwünsche bereits bei Abschluss des Bauträgervertrags feststehen, werden diese vertraglich festgehalten und müssen mit beurkundet werden. Die Zusatzkosten für die Sonderwünsche sind ebenfalls im Notarvertrag aufzuführen. Geschieht dies nicht ist der Bauträgervertrag unwirksam.

Grundsätzlich wird im Bauträgervertrag festgehalten, dass der Bauträger nur solche Sonderwünsche des Käufers zu erfüllen hat, die den Baufortschritt nicht beeinträchtigen und bautechnisch möglich sind.

Häufig macht der Käufer während der Bauphase Sonderwünsche geltend. Diese nachträglichen Änderungen des Bauträgervertrages bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Nachträgliche Änderungen bedürfen nur dann nicht der notariellen Beurkundung, wenn im Bauträgervertrag bereits die sogenannte Auflassung erklärt und bindend wurde.

Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der im Bauträgervertrag genannte Pauschalfestpreis zuzüglich der Aufschlagszahlungen für die vereinbarten Sonderwünsche.

Regelmäßig wird ein Fertigstellungstermin im Vertrag vereinbart, der dem Käufer die Sicherheit gibt, wann er über den Kaufgegenstand verfügen und so rechtzeitig seine weiteren Planungen hierauf abstellen kann. Häufig werden in Verbindung mit dem Fertigstellungstermin auch Vertragsstrafen für den Fall der Fristüberschreitung festgelegt. Die Strafe ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Bauträger die Verzögerung nicht zu verschulden hat, etwa aufgrund unvorhersehbarer Streiks oder höherer Gewalt.

Besondere gesetzliche Regelungen enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die den Käufer schützen und Zahlungen ohne eine entsprechende Sicherung der Bauleistung verhindern soll. Die Sicherung ist besonders wichtig, wenn Bauunternehmen vor Beendigung des Bauvorhabens zahlungsunfähig werden. Folgende Punkte sind daher zu beachten:

 

  • Der Bauträger muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein.
  • Der Bauträgervertrag muss wirksam geworden sein.
  • Etwaige vertragliche Rücktrittsrechte des Bauträgers sind erloschen.
  • Eine eventuell erforderliche Baugenehmigung ist erteilt.
  • Eine sogenannte “Eigentumsvormerkung” bzw. “Auflassungsvormerkung” ist für den Käufer im Grundbuch eingetragen. Damit wird der Käufer gegen nochmalige Veräußerung desselben Objekts durch den Bauträger geschützt. Außerdem wird dem Käufer im Falle der Insolvenz des Bauträgers die Möglichkeit eingeräumt, das Objekt im teilfertigen Zustand in sein Eigentum zu nehmen.
  • Schließlich muss die Lastenfreistellung von Grundpfandrechten, die vor der Auflassungsvormerkung eingetragen sind, sichergestellt sein. Häufig handelt es sich um die sogenannte Globalgrundschuld des Bauträgers bei seiner eigenen Bank. Die MaBV sieht hierfür eine schriftliche Freistellungsverpflichtung vor, die dem Käufer vom Notar zu übersenden ist. Darin verpflichtet sich die Bank des Bauträgers zur Löschung der Grundschuld, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Wenn uns diese Bedingungen vorliegen, übersenden wir dem Käufer eine Fälligkeitsbescheinigung. Erst wenn wir diese versandt haben, darf der Verkäufer Abschlagszahlungen des Käufers in Empfang nehmen. Die Kaufpreisfälligkeitsanzeige durch den Notar ist daher Grundvoraussetzung für die Zahlung der einzelnen Baufortschrittsraten.

Die MaBV erlaubt dem Bauträger bereits während der Bauphase Abschlagszahlungen des Käufers (sogenannte “Baufortschrittsraten”) entgegenzunehmen; allerdings nur dann, wenn der Bauträger zuvor bestimmte Bauleistungen erbracht hat. Der Bauträger darf nur Zahlungen für bereits erbrachte Bauleistungen annehmen; er ist insoweit vorleistungspflichtig. Der Ratenplan sollte wie folgt aussehen:

 

  • 30 % nach Beginn der Erdarbeiten.
  • 28 % nach Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich der Zimmerarbeiten
  • 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
  • 1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
  • 7 % für Fenstereinbau samt Verglasung,
  • 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen von Beiputzarbeiten,
  • 2,1 % für den Estrich,
  • 2,8 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe (sodass das Objekt im Inneren im Wesentlichen mangelfrei und es äußerlich zumindest zugänglich ist). Der Bauträger ist nicht zur Herausgabe der Schlüssel vor Zahlung, der bis dahin angefallenen Kaufpreisraten, verpflichtet (Bezugsfertigkeitsrate).
  • 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
  • 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Sollten leidglich unwesentliche Mängel bestehen, bei deren Vorliegen die Abnahme nicht verweigert werden kann (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB), liegt trotzdem vollständige Fertigstellung vor. Es handelt sich dann lediglich um einen Gewährleistungsfall.

 

Nach dem gesetzlichen Modell genügt für die Anforderung der Rate die schlichte Mitteilung des Bauträgers. Enthält ein Bauträgervertrag von der MaBV zum Nachteil des Käufers abweichende Raten, ist der Plan insgesamt nichtig und an seine Stelle tritt die gesetzliche Auffangregelung des § 641 Abs. 1 BGB, d. h. der gesamte Kaufpreis ist erst nach der Gesamtabnahme zu zahlen.

 

Der Notar überprüft, ob alle Voraussetzungen, die vertraglich zur Kaufpreiszahlung vereinbart wurden, erfüllt sind. Dann versendet er an den Käufer die Kaufpreisfälligkeitsanzeige und teilt ihm in dieser mit, dass er nunmehr den Kaufpreis zahlen muss. In diesem Schreiben steht auch, welche Beträge wohin zu zahlen sind.

Der Verkäufer kann sich vom Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Bestätigung der finanzierenden Bank des Käufers vorlegen lassen. Diese bestätigt, dass die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt ist. Zudem enthält der Kaufvertrag regelmäßig die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Käufers. Sie wirkt wie ein Titel, sodass der Verkäufer, sofern der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, gegen den Käufer keine Klage erheben muss, sondern direkt aus dem Kaufvertrag Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Käufer einleiten kann.

 

In aller Regel kann der Käufer den Kaufpreis nicht aus seinem eigenen Vermögen zahlen, sondern benötigt die Finanzierung durch eine Bank. Die Bank wird den Kaufpreis jedoch nur dann auszahlen, wenn ihr als Sicherheit für das Darlehen die neu gekaufte Immobilie zur Verfügung steht. Daher erlaubt der Verkäufer dem Käufer durch den Kaufvertrag, dass er den Grundbesitz bereits vor Eigentumsumschreibung zu Gunsten seiner finanzierenden Bank belasten darf. Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht. Haben wir den Kaufvertrag beurkundet, können Sie die Grundschuld nur bei uns beurkunden lassen. Sie sparen Zeit, wenn die finanzierende Bank uns die entsprechenden Unterlagen bereits zum Beurkundungstermin des Kaufvertrags übersendet. So können wir Kaufvertrag und Grundschuld in einem Termin beurkunden.

Ja. Der Bauträger muss gemäß § 632a Abs. 3 BGB bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und vollständige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel leisten, und zwar in Höhe von 5 % des Gesamtpreises. Die Sicherheitsleistung kann beispielsweise durch eine Garantie oder Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts oder Versicherers erbracht werden. Der Bauträger kann jedoch auch nach seiner Wahl einseitig festlegen, dass der Käufer von der ersten Rate 5 % einbehält und nur 25 % der ersten Rate zahlt. Dieser Einbehalt wird fällig bzw. die Rechte aus der Bürgschaft erlöschen mit vollständiger und rechtzeitiger Fertigstellung des verkauften Objekts.

Die Herstellung des Gebäudes ist eine werkvertragliche Leistung des Bauträgers. Mit der Abnahme wird festgestellt, ob das hergestellte Werk, also das Gebäude oder die Wohnung, den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Im Bauträgervertrag wird schriftlich festgelegt, wann und durch wen die Abnahme, also die in Augenscheinnahme des Käufers bzgl. vorhandener Mängel, vorgenommen wird. Die Gestaltung der Abnahmeklausel, d.h. die vertraglichen Vereinbarungen zur Abnahme, obliegt dem Notar. Ist eine Eigentumswohnung veräußert, muss das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum gesondert abgenommen werden.

Wird die Abnahme erfolgreich durchgeführt, ist damit bestätigt, dass der Vertragsgegenstand ordnungsgemäß, vollständig und rechtzeitig fertiggestellt worden ist. Die Abnahme trennt daher die Phase der Neuherstellung von der Phase der Gewährleistung. Die Gefahr der Verschlechterung des Objekts (insbesondere bei Schäden auf Grund höherer Gewalt, Versicherungsrisiken etc.) geht nun auf den Käufer über. Ferner beginnt die Verjährungsfrist für Sachmängel. Auch die Umkehr der Beweislast ist eine Folge der Abnahme; d.h. ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer beweisen, dass später aufgetretene Mängel bereits bei Abnahme im Kern vorhanden waren. Vertraglich sind eine förmliche Abnahme sowie die Erstellung eines Abnahmeprotokolls als zwingend vorzusehen. Im Abnahmeprotokoll sollten alle vom Käufer gerügten Umstände aufgenommen werden, auch wenn noch umstritten ist, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt.

Der Käufer bekommt den Schlüssel und erhält damit den Besitz, wenn die Abnahme erfolgreich durchgeführt wurde und er die Bezugsfertigkeitsrate und alle bis dahin angefallenen Raten an den Bauträger gezahlt hat. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer die Wohnung/ das Haus nutzen und einziehen. Außerdem ist er ab diesem Tag für den Kaufgegenstand verantwortlich und wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts. Der Bauträger ist weiterhin verpflichtet, die noch ausstehenden Arbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung durchzuführen.

Für auftretende Mängel am Gebäude haftet der Bauträger entsprechend den Regelungen des Werkvertragsrechts. Das bedeutet, er hat für auftretende Mängel am Bauwerk einzutreten. Die Erstellung des verkauften Objekts frei von Sachmängeln zählt zur wesentlichen Pflicht des Bauträgers. Der Umfang der Leistungspflicht des Bauträgers ergibt sich aus dem Notarvertrag und der darin enthaltenen Baubeschreibung nebst Plänen. Daher kommt der Vollständig und Eindeutigkeit der Baubeschreibung eine wesentliche Rolle in der Vertragsgestaltung zu. Weitere Leistungspflichten des Bauträgers können sich unter anderem auch aus Prospektangaben ergeben.

Der Bauträger haftet für auftretende Mängel noch fünf Jahre nach Abnahme. Treten innerhalb dieser Frist Mängel auf, stehen dem Käufer dann verschiedene gesetzlich verankerte Rechte zu, die er gegenüber dem Bauträger geltend machen kann.

Die Gewährleistungsfrist und die Gewährsleistungsrechte können im notariellen Vertrag nicht eingeschränkt werden.

Der Bauträger kann im notariellen Vertrag die Haftung für Mängel am Grundstück ausschließen, allerdings nur insoweit als sie nicht die Bebaubarkeit mit dem verkauften Objekt betreffen.

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Wie hoch sind die notariellen Kosten?

Die Tätigkeit des Notars ist gebührenpflichtig. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bei allen Notaren gleich. Wie hoch die Notarkosten sind, ist abhängig vom Kaufpreis. Beim Bauträgervertrag ist der gesamte Kaufpreis (also einschließlich der Bauleistung) Bemessungsgrundlage für die Notar- und Gerichtskosten. Die Verteilung der Notargebühren und der Kosten beim Grundbuchamt sowie der Grunderwerbssteuer werden im Grundstückskaufvertrag geregelt. Üblicherweise trägt der Käufer alle Kosten mit Ausnahme derjenigen Kosten, die mit der Löschung der Grundschulden im Grundbuch zusammenhängen.

Links:

Notarkostenrechner

Glossar der Bundesnotarkammer zum Wohnungs- und Bauträgervertrag