Grundstückskaufvertrag

Grundstück, Haus oder Wohnung kaufen und verkaufen

Brauche ich einen Notar?

Zur Rechtswirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages ist die Beurkundung von einem Notar gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Durch die notarielle Beurkundung erhalten alle Vertragsparteien die rechtliche Sicherheit, dass die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen rechtssicher vertraglich festgeschrieben sind und dass nach Abwicklung des Vertrags das gewünschte Ergebnis eintreffen wird. 

Was wir für Sie tun können

Wir beraten Sie in allen vertraglichen Gestaltungen, fertigen einen Entwurf entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen an und beurkunden diesen anschließend mit den Vertragsbeteiligten.

Ausnahmslos alle Vertragsbestandteile sowie nachträgliche Änderungen des Vertrages müssen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) notariell beurkundet werden.

Durch eine Onlineeinsicht in das Grundbuch stellen wir die exakten Daten des Grundbesitzes fest und klären ob der Verkäufer als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Wir kontrollieren das Vorliegen der behördlichen Zustimmungen, Genehmigungen und Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundpfandrechte und stellen daher sicher, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann bezahlen muss, wenn der Eigentumswechsel rechtssicher und lastenfrei erfolgen kann.

Im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages übernehmen wir außerdem alle Aufgaben, die zur Löschung der Grundschuld vorgenommen werden müssen. Wir nehmen mit der eingetragenen Bank Kontakt auf und bitten um Übersendung der Löschungsunterlagen. Ist das Darlehen bereits getilgt, bestätigt die Bank dies und erteilt die Löschungsbewilligung. Wird das Darlehen im Zuge der Kaufpreiszahlung getilgt, erteilt uns die Bank eine Löschungsbewilligung unter einer Treuhandauflage. Wir tragen dann dafür Sorge, dass der angeforderte Betrag aus dem Kaufpreis gezahlt wird, sodass wir von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen können. Schließlich beurkunden wir die zur Finanzierung notwendigen Grundschulden des Käufers und bewirken deren Eintragung im Grundbuch.

Zur Sicherung der künftigen Eigentümerstellung des Käufers wird auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung unverzüglich nach Unterzeichnung des Vertrages von uns veranlasst.

Nach Kaufpreiszahlung beantragen wir die Umschreibung im Grundbuch. Sobald uns das Grundbuchamt mitteilt, dass die Eigentumsumschreibung und alle Eintragungen entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen erfolgt sind, übersenden wir dem Käufer abschließend einen Grundbuchauszug, aus dem sich seine Eigentümerstellung ergibt.

 

Welche Unterlagen benötigen wir?

Zur Beauftragung eines Grundstückskaufvertrages können Sie im Downloadbereich unser Formular „Grundstückskaufvertrag“ direkt online ausfüllen und uns zusenden.

Folgende Angaben benötigen wir zur Vorbereitung eines Entwurfes:

  • Personalien der Vertragsparteien und ggfs. deren Vertreter
  • Steuer ID- Nummer der Vertragsparteien
  • Angaben zum Grundbesitz

Die häufigsten Fragen und Antworten zum Immobilienkaufvertrag (FAQ)

Damit der Kaufvertrag rechtswirksam ist, müssen alle wesentlichen Vereinbarungen richtig und zutreffend enthalten sein. Die Angaben zu den Vertragsparteien und zum Kaufgegenstand müssen korrekt und konkret bezeichnet sein. Nachfolgende Fragen treten häufig im Bezug auf den Vertragsinhalt auf.

Die Vertragsparteien werden mit ihren vollständigen Personalien (Vorname, Name, Geburtsdatum und Anschrift) bezeichnet. Ist eine Vertragspartei bei der Beurkundung nicht persönlich anwesend, ist auch dies anzugeben sowie die Personalien der Person, die stellvertretend teilnimmt. Der Notar stellt die Identität der Anwesenden durch Einsicht in die Personalausweise oder Reisepässe fest.

Hat eine der Vertragsparteien eine ausländische Staatsangehörigkeit, so hat der Notar zu prüfen, ob diese der deutschen Sprache hinreichend mächtig ist. Die Sprachkenntnisse werden vom Notar in der Urkunde festgehalten. Sind sie nicht ausreichend, wird ein Dolmetscher hinzugezogen.

Ist an dem Vertrag eine Firma beteiligt, ist diese genau zu benennen. Die Berechtigung des Anwesenden zur Vertretung der Firma überprüft der Notar durch Einsicht in das Handelsregister und vermerkt dies in der Urkunde.

Der Notar prüft durch Einsicht in das Grundbuch, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Sollte das nicht der Fall sein, beispielsweise weil der Verkäufer den Grundbesitz selbst gerade erst erworben oder geerbt hat, nimmt der Notar zum Schutz des Käufers besondere Regelungen in den Vertrag auf.

 

Ist der Verkäufer mit seinem Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet, d.h. die Ehepartner haben keinen Ehevertrag geschlossen, muss der Ehepartner immer dann zustimmen, wenn der Verkäufer über einen wesentlichen Teil seines Vermögens verfügt.

Beide Vertragsparteien erhalten vom Notar vor der Beurkundung einen Entwurf. Der Kauf und Verkauf einer Immobilie wollen gut überlegt sein. Daher sollten Sie sich vor der Unterzeichnung genügend Zeit nehmen. Auch der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen und eine Frist erlassen. Ist an dem Kaufvertrag als Käufer oder Verkäufer ein Unternehmer beteiligt und die andere Vertragspartei Verbraucher, muss der Verbraucher mindestens 14 Tage vor Unterzeichnung des Vertrages einen Entwurf vom Notar erhalten haben. Damit ist genügend Zeit gegeben den Vertrag gründlich zu prüfen und diese wichtige Entscheidung noch einmal genau zu überdenken. Der Gesetzgeber will dadurch verhindern, dass ein Immobilienkauf überstürzt und unüberlegt erfolgt.

Im Vertrag wird der Kaufgegenstand genau beschrieben. Es wird festgehalten, ob ein unbebautes Grundstück, eine gebrauchte Immobilie, eine Eigentumswohnung, ein Mietobjekt oder Gewerbeimmobilie verkauft wird.

Der Notar nimmt durch Einsichtnahme in das Grundbuch eine genaue Bezeichnung vor. Im Kaufvertrag kann daraufhin die Angabe der Grundbuchblattnummer, das Grundbuchamt, die Gemarkung (also die Lagebeschreibung), die Flurstücknummer, die Straße oder Ortsbeschreibung und die Größe vermerkt werden.

Ja, auch der Kauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche ist möglich. Der Kaufvertrag kann schon vor der Vermessung beurkundet werden. Die Teilfläche wird dann in einem zum Vertrag gehörendem Lageplan genau eingezeichnet und im Kaufvertrag der Lage und Größe nach exakt definiert.

Um die Teilfläche eines Grundstücks zu erwerben, muss das zu teilende Grundstück neu vermessen werden. Die Verzeichnung über das Eigentum an einer Teilfläche im Grundbuch ist nur möglich, wenn ein gesondertes Flurstück mit eigner Flurstücknummer vorhanden ist. Die Vermessung erfolgt durch Beauftragung eines öffentlichen Vermessers. Soll auf der neu vermessenen Teilfläche gebaut werden, sollten vor Vermessung etwaige Bauvorschriften bei der zuständigen Baubehörde erfragt werden. Grenzabstände oder die Größe des angedachten Gebäudes müssen sich in die Teilfläche einbetten lassen.

Eine reale Trennung in Teilflächen ist aus baurechtlichen Gründen nicht immer möglich. In einem solchen Fall kann eine ideelle Teilung die Lösung sein, um das Bauvorhaben möglich zu machen. Ideelle Teilung bedeutet, dass die Käufer Miteigentümer des Grundstücks in Höhe der vereinbarten Miteigentumsbeteiligungen werden. Das Grundstück gehört ihnen dann gemeinsam. Hinsichtlich des Gebäudes wird Wohnungseigentum gebildet und die Käufer werden jeweils Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit. Hierbei gelten die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Für eine ideelle Teilung müssen zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten auf dem Grundstück entstehen bzw. fest geplant sein.

Manchmal sind im Grundbuch Belastungen eingetragen, die der Käufer übernehmen muss. Dies kann z.B. ein Wegerecht für den Nachbarn sein. Im Vertrag ist dann ausreichend beschrieben, welche Belastungen der Käufer übernimmt. Sind beispielsweise noch Grundschulden für den Verkäufer eingetragen, stimmen die Parteien vorher ab, ob diese gelöscht werden sollen oder ob der Käufer sie zur eigenen Finanzierung des Kaufpreises nutzen kann. Auch dies wird im Vertrag festgehalten.

Automatisch mitverkauft werden die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks sowie das Zubehör.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind die mit dem Grund und Boden festverbundenen Sachen, also insbesondere das Gebäude. Zubehör sind dagegen bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil des Grundbesitzes sind und dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks nicht nur vorübergehend dienen.

Die Einbauküche in einem Haus oder einer Eigentumswohnung ist weder wesentlicher Bestandteil noch Zubehör und daher in der Regel nicht mitverkauft.

Werden bewegliche Gegenstände, wie beispielsweise die Küche, Möbel, Kaminöfen oder die nicht mit dem Erdboden verbundene Gartenhütte mitveräußert, sind diese gesondert aufzuführen. Zur eindeutigen Feststellung der mitverkauften beweglichen Gegenstände sind diese im Vertrag zu benennen oder in einem gesonderten Anlageverzeichnis aufzuführen.

Die Höhe des Kaufpreises ist zutreffend im Vertrag anzugeben. Haben die Parteien für mitverkaufte bewegliche Gegenstände einen gesonderten Kaufpreisanteil vereinbart, ist auch dieser in den Vertrag aufzunehmen.

Nehmen die Vertragsparteien einen geringeren als den vereinbarten Kaufpreis in den Vertrag auf, ist der gesamte Kaufvertrag nichtig. Ein solcher Kauf wird Schwarzkauf genannt. Bei einem Schwarzkauf kann keine der Vertragsparteien von der anderen die Erfüllung des Vertrags verlangen.

Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der Kaufpreis für den Grundbesitz. Verpflichtet sich der Verkäufer in dem Kaufvertrag gleichzeitig zur Errichtung eines Hauses oder einer Wohnung, wird auch aus diesem Wert die Grunderwerbsteuer errechnet. Werden zusätzlich bewegliche Gegenstände erworben und hierfür im Kaufvertrag gesonderte Kaufpreise ausgewiesen, ist für diese keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Das Finanzamt prüft jedoch die Wertangaben für die mitübernommenen beweglichen Gegenstände und akzeptiert nicht immer die Angaben der Vertragsparteien.

Im Kaufvertrag wird festgelegt, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Diese Angabe wird als sogenannte Kaufpreisfälligkeit bezeichnet. Die Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit werden im Einzelnen beschrieben. Bei einem Grundstückskaufvertrag sind das üblicherweise:

  • die Bescheinigung der Gemeinde, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht (sogenannter „Negativattest“). Sie wird vom Notar besorgt.
  • die Löschungsunterlagen der im Grundbuch eingetragenen Rechte, die vom Käufer nicht übernommen werden. Es handelt sich dabei beispielsweise um die Löschungsbewilligungen für eingetragene Grundschulden des Verkäufers. Der Notar schreibt hierzu die Banken an und bittet um deren Vorlage. Wenn der Verkäufer noch Schulden bei der Bank hat, erteilt die Bank dem Notar eine sogenannte Treuhandauflage. Diese beinhaltet die Verpflichtung zunächst die Schulden des Verkäufers aus dem zu zahlenden Kaufpreis zu tilgen. Die Einhaltung der Treuhandauflage wird dann von dem Notar überwacht.
  • die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer. Die Auflassungsvormerkung beschreibt eine Sperre im Grundbuch zu Gunsten des Käufers, die auf dessen Wunsch nach Beurkundung des Kaufvertrags vom Notar eingetragen wird. Diese Eintragung sichert den Käufer bereits vor Kaufpreiszahlung dahingehend ab, dass weitere Verkaufsversuche desselben Grundstücks ihm gegenüber ungültig sind. Mit Hilfe der Auflassungsvormerkung kann sich der Käufer sicher sein, das Eigentum an dem Grundbesitz nach Kaufpreiszahlung auch tatsächlich zu erhalten.
  • die Räumung. Bewohnt der Verkäufer das Objekt selbst, ist regelmäßig die Räumung des Objekts durch den Verkäufer Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises.

Die Parteien können vereinbaren, dass der Kaufpreis zu einem festen Datum zu zahlen ist. Das Datum richtet sich nach der voraussichtlichen Erfüllung der vorstehenden Voraussetzungen. Alternativ kann auch vereinbart werden, dass der Kaufpreis innerhalb einer vereinbarten Frist nach der Versendung der Kaufpreisfälligkeitsanzeige zu zahlen ist. Die Versendung erfolgt in der Regel durch den Notar.

Der Notar überprüft, ob alle Voraussetzungen, die vertraglich zur Kaufpreiszahlung vereinbart wurden, erfüllt sind. Dann versendet er an den Käufer die Kaufpreisfälligkeitsanzeige und teilt ihm in dieser mit, dass er nunmehr den Kaufpreis zahlen muss. In diesem Schreiben steht auch, welche Beträge wohin zu zahlen sind.

Der Verkäufer kann sich vom Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Bestätigung der finanzierenden Bank des Käufers vorlegen lassen. Diese bestätigt, dass die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt ist. Zudem enthält der Kaufvertrag regelmäßig die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung des Käufers. Sie wirkt wie ein Titel, sodass der Verkäufer, sofern der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, gegen den Käufer keine Klage erheben muss, sondern direkt aus dem Kaufvertrag Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Käufer einleiten kann.

Die Kaufpreiszahlung erfolgt heute nicht mehr über ein Notaranderkonto. Nur wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, darf die Zahlung über ein solches Treuhandkonto des Notars abgewickelt werden. Das Anderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nach Aufforderung des Notars auf dessen Treuhandkonto und sobald die vereinbarten Voraussetzungen zur Auszahlung des Kaufpreises vorliegen, leitet der Notar das Geld an den Verkäufer weiter.

Die Abwicklung des Kaufvertrags über ein Notaranderkonto erhöht die notariellen Gebühren. Die Parteien vereinbaren, wer die Gebühren zu zahlen hat.

In aller Regel kann der Käufer den Kaufpreis nicht aus seinem eigenen Vermögen zahlen, sondern benötigt die Finanzierung durch eine Bank. Die Bank wird den Kaufpreis jedoch nur dann auszahlen, wenn ihr als Sicherheit für das Darlehen die neu gekaufte Immobilie zur Verfügung steht. Daher erlaubt der Verkäufer dem Käufer durch den Kaufvertrag, dass er den Grundbesitz bereits vor Eigentumsumschreibung zu Gunsten seiner finanzierenden Bank belasten darf. Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht. Hiervon darf der Käufer allerdings nur vor dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar Gebrauch machen. So ist sichergestellt, dass das Darlehen auch für die Zahlung des Kaufpreises verwendet wird.

Hierzu können Verkäufer und Käufer Vereinbarungen treffen. Üblicherweise erfolgt die Übergabe und damit der Übergang des Besitzes mit dem Tag der Kaufpreiszahlung. Ab diesem Tag ist der Käufer für den Kaufgegenstand verantwortlich und wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts. Er hat dafür zu sorgen, dass von seinem Grundbesitz keine Gefahren ausgehen. Diese Verpflichtung wird juristisch Verkehrssicherungspflicht genannt.

Ist das Objekt vermietet, übernimmt der Käufer das Mietverhältnis mit dem Tag des Besitzübergangs oder zu einem im Kaufvertrag festgelegten Datum. Ab diesem Tag kann der Käufer auch Mieteinnahmen verlangen.

Eine Übergabe des Objekts vor Zahlung des Kaufpreises ist nicht zu empfehlen. Dies führt für beide Vertragsparteien zu erheblichen Risiken. Beginnt der Käufer bereits mit Renovierungsmaßnahmen bevor er den Kaufpreis gezahlt hat, verändert er das Eigentum des Verkäufers. Kommt der Kaufvertrag aus irgendwelchen Gründen nicht zur Durchführung und muss rückabgewickelt werden, muss der Käufer den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und eventuell Schadensersatz leisten. Ist der Käufer zahlungsunfähig, bleibt der Verkäufer auf dem Schaden sitzen.

Dem Käufer ist zu empfehlen, sich vor Unterzeichnung des Notarvertrags bei der Gemeinde zu erkundigen, ob alle Erschließungskosten gezahlt sind und ob zeitnah eine weitere Erschließung geplant ist.

Üblicherweise wird im Vertrag vereinbart, dass der Verkäufer Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen hat, die bis zum Tage des Vertragsabschlusses entstanden sind, unabhängig davon wann der Beitragsbescheid erlassen wird.

Verkäufer und Käufer haben bei der Frage, wer für auftretende Mängel des Verkaufsgegenstands verantwortlich ist, diametral entgegengesetzte Interessen. Der Verkäufer möchte für später auftretende Mängel nicht haften und der Käufer wünscht sich, dass er den Verkäufer verantwortlich machen kann.

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Kaufgegenstand frei von Mängeln zu übergeben ist. Bei gebrauchten Immobilien lässt der Gesetzgeber jedoch einen sogenannten Gewährleistungsausschluss zu. Dies bedeutet, dass der Käufer den Vertragsgegenstand so übernimmt, wie er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses steht und liegt. Der Käufer kann dann bei später auftretenden Mängeln keine Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen, es sei denn, sie waren dem Verkäufer bekannt und er hat sie verschwiegen oder den Mangel vorsätzlich herbeigeführt.

Wird dagegen eine neue errichtete Wohnung oder Haus verkauft, kann der Verkäufer seine Gewährleistungspflicht nicht ausschließen.

Im Kaufvertrag sollten die Fragen der Gewährleistung explizit und genau festgelegt werden. Der Notar wird Ihnen hierzu nach Ihren Angaben einen Vorschlag unterbreiten und Sie über die damit verbundenen Risiken belehren.

Der Käufer sollte sich vor Abschluss des Notarvertrags darüber informieren, ob eine Altlastenproblematik besteht. Der Verkäufer ist insoweit auskunftspflichtig. Der Käufer kann darüber hinaus eine Anfrage über den Altlastenbestand im Altlastenkataser bei der zuständigen Behörde stellen. Ein Hinweis auf einen Altlastenverdacht kann die frühere Nutzung des Grundstücks geben. Ist das Grundstück beispielsweise zuvor als Tankstelle genutzt worden, sollte der Käufer unbedingt weitere Erkundigungen einholen.

Bestehen Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht, sollten Sie hierzu unbedingt eine Regelung in den Vertrag aufnehmen. Hierdurch wird nicht nur das Interesse des Käufers, sondern auch das des Verkäufers geschützt. Nach dem Bundesbodenschutzgesetz haftet nämlich sowohl der derzeitige als auch der frühere Eigentümer für die Beseitigung.

Der Notar wird eine Ihren Vereinbarungen entsprechende Klausel für die Altlastenproblematik in den Vertrag aufnehmen.

Die Auflassungserklärung ist die Einigungserklärung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer über den Eigentumsübergang. Die Auflassung muss zwingend vor einem Notar erklärt werden. Üblicherweise wird die Auflassung von den Vertragsparteien im Notarvertrag erklärt.

Der Käufer wird nicht schon im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung Eigentümer. Durch die Kaufpreiszahlung wird er zunächst nur Besitzer. Eigentümer wird der Käufer mit dem Tag der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Die Grundbucheintragung veranlasst der beurkundende Notar, sobald ihm der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises bestätigt hat und ihm das Finanzamt versichert, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) hat.

Der Käufer kann den Notar bitten, ihm nach Eigentumsumschreibung einen Grundbuchauszug zu übersenden, aus dem sich ergibt, dass er nunmehr als Eigentümer eingetragen ist.

Es gehört zu den Aufgaben des Notars zu überprüfen, ob die Eintragungen im Grundbuch den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien im Notarvertrag entsprechen.

Mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch ist der Immobilienkaufvertrag abgewickelt.

Dem Verkäufer steht ein gesetzliches Rücktrittsrecht für den Fall zu, dass der Käufer sich mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug befindet.

Dem Käufer kann ein Rücktrittsrecht dann zustehen, wenn die vereinbarte Löschung der Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch nicht erfolgt ist. Außerdem steht ihm ein Rücktrittsrecht zu, soweit das Objekt nach Vertragsschluss erhebliche Mängel aufweist, die der Verkäufer dem Käufer verschwiegen hat. In diesem Fall muss der Käufer beweisen, dass der Mangel vorhanden ist und dass der Verkäufer ihn arglistig verschwiegen hat.

Neben dem gesetzlichen Rücktrittsrecht können die Parteien für bestimmte Fälle im Kaufvertrag ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbaren. Der Kaufvertrag wird dann rückabgewickelt und die jeweils erhaltenen Leistungen sind zurückzuerstatten.

Die Gebühren für die notarielle Beurkundung umfassen die vorhergehende Beratung, den Entwurf der Urkunde, die eigentliche Beurkundung und die Abwicklung der Urkunde. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie sind bei allen Notaren gleich. Sobald dem Notar ein Beurkundungsauftrag erteilt wurde, entstehen Gebühren. Auch für den Entwurf sind Gebühren fällig, unabhängig davon, ob der Entwurf tatsächlich beurkundet wird oder nicht.

 

Folgende Gebühren entstehen bei der einfachen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags:

 

Kaufpreis

2,0-fache Notargebühren

100.000 €

546,00 €*

200.000 €

870,00€*

300.000 €

1.270,00€*

*zzgl. Mehrwertsteuer und Auslagen

 

Wird die Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto abgewickelt, entstehen zusätzliche Gebühren, die der Notar nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz abrechnet. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der Höhe der Beträge, die über das Konto abgewickelt werden.

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